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Sommes-nous frappés par une psychose immobilière?

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De l’immobilier, vous en mangez! Je le sais juste à voir le nombre de fois que notre article sur la hausse de la prime d’assurance de la SCHL a été partagé sur les réseaux sociaux.  Je vous comprends, une hausse de cinq dollars par mois en moyenne sur une hypothèque assurée de 25 ans, wouhou, «ce n’est pas rien». Littéralement.

Moi aussi j’en mange. Chaque nouvelle sur le sujet me procure une légère dose de dopamine. À force d’être gavés d’information sur le sujet, on a développé une dépendance. Les directeurs des services de nouvelles de tous les médias le savent, les histoires de maisons et d’hypothèques, les gens adorent. Alors ils en donnent (je m’inclus).

On a tous des raisons différentes de s’y intéresser. Celui qui a acheté sa maison en 2000 prend connaissance des tendances du marché avec la satisfaction du génie de l’immobilier. L’autre qui est devenu propriétaire l’année passée observe plus nerveusement ce qui se passe, avec sa grosse hypothèque, des prix qui stagnent et toute cette incertitude au sujet taux. Celui qui attend depuis 10 ans que les prix baissent commence à se demander s’il n’a pas raté le bateau. Et il y a tous les Y qui se disent condamnés à la location à vie!

Revenons à cette nouvelle au sujet de la hausse des primes d’assurance hypothécaire publiée mardi. Qu’est-ce qu’elle dit? Elle dit que la SCHL doit augmenter ses provisions, une exigence du Bureau du surintendant des institutions financières. La SCHL doit accroître son coussin pour mieux encaisser des pertes éventuelles générées par des hypothèques en défaut.

Vous avez tous entendu parler du prix des maisons à Vancouver et à Toronto, il n’y pas une semaine qui passe sans qu’on nous ressasse ce problème. Les hypothèques des nouveaux propriétaires dans ces régions sont donc très élevées, ce qui augmente le risque pour la SCHL. Alors on augmente un peu les primes d’assurance partout au pays, l’équivalent de 4,70 $ par mois sur une hypothèque de 250 000 dollars. Un café au lait format moyen, sans le petit coeur dessus. C’est partout aux nouvelles.

Tenez, Bell a annoncé en douce des hausses de prix du même ordre mercredi soir pour ses services résidentiels (3$ pour la télé, 5$ pour l’Internet, 2$ pour une ligne téléphonique). Avez-vous vu quelqu’un déchirer sa chemise?
L’immobilier a toujours été un sujet populaire, mais depuis quelques années, dites-moi si je rêve, j’ai l’impression qu’il se situe derrière le CH, Trump, le réseau de la santé et les terroristes au classement du poids «média». Quand on ne parle pas du mouvement des prix au Québec, on rapporte l’explosion des valeurs sur les marchés les plus chauds au pays. La moindre variation des taux hypothécaires se fait une belle place au bulletin d’informations. Quand le ministère des Finances resserre le crédit hypothécaire, c’est la frénésie dans les salles de nouvelles, je ne vous dis pas. Et quand la SCHL annonce une hausse de prime, «QUOI, UNE HAUSSE DES PRIMES? NOOOON!» Tout le monde s’énerve pour 5 piastres.

Il y a un psy dans la salle?
Si je vous demandais en deux mots de me décrire le marché de l’immobilier, que diriez-vous ? «C’est pu achetable!» Ah! les prix ont monté, il n’y a aucun doute! Mais «pu achetable»? D’un point de vue strictement financier, le marché est à peine moins abordable qu’il y a dix ans (et bien plus qu’au début des années 1990).
Au Québec, selon les données de JLR, le prix médian d’une maison unifamiliale était de 150 000 dollars en 2006.

En 2016, il était monté à 230 000 dollars, une hausse de 53%. Mais 150 000 dollars de 2006, cela équivaut à 176 000 dollars environ de 2016. Le prix des maisons au Québec a donc grimpé de 30% depuis 2006.
Entretemps, le taux d’intérêt de 5 ans a diminué, lui, de plus 25%. Le taux affiché de la Banque du Canada est passé de 6,30 à 4,64 % de 2006 à 2016. Le taux consenti par les banques aux acheteurs est plus bas que ça, mais ça donne une bonne idée.

J’ai fait quelques petits calculs pour savoir ce que les gens sortent de leurs poches pour acheter une maison. Pour faciliter la démarche, j’ai appliqué une mise de fonds de 20% pour éviter les distorsions de la prime d’assurance hypothécaire, dont les coûts ont changé durant la période. En 2006, avec une mise de fonds de 20%, il en coûtait 925 dollars (de 2016) par mois environ pour rembourser son hypothèque (amorti sur 25 ans, taux fixe de 5 ans). En 2016, la mensualité s’élève 1030 $. Une hausse de 11 %.

J’ai fait le même exercice pour la région de Montréal. En dix ans, en dollars constants de 2016, les versements mensuels sont passés de 1204 dollars à 1347 dollars, une hausse de 11,7%. C’est dans la région de Québec que la hausse a été la plus marquée, mais il faut dire que le prix des maisons y était particulièrement bas en 2006 (prix médian de 171 000 en dollars constants de 2016, donc moins élevé que l’ensemble du Québec). Les mensualités ont augmenté de 27% en 10 ans.

En regard des coûts, l’immobilier n’est pas tellement moins abordable maintenant qu’il y a 10 ans au Québec. Les nouvelles nous laissent pourtant sur autre impression, celle que le marché est complètement bloqué, qu’il en coûte deux fois plus cher qu’avant.

J’aurais tort par contre de dire qu’il est aussi accessible qu’en 2006. Mais ce n’est pas tant en raison du coût que du resserrement progressif des règles qui régissent le marché hypothécaire. Depuis 2008, la période d’amortissement maximum a été réduite de 40 à 25 ans. Les acheteurs ont depuis été obligés de verser une mise de fonds minimum de 5% et Ottawa a restreint la capacité d’emprunt des acheteurs qui n’ont pas 20% de mise fonds.

De quoi virer fou ?

Non.

Mais qu’est-ce qu’on aime ça quand même!

 

 

Source: LesAffaires.com, publié le 20 janvier 2017

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