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Tout ce que vous devez savoir sur les frais de condos

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Vous êtes l’heureux acheteur d’un condo neuf et vous remarquez avec plaisir que vos frais de condo ne sont pas élevés. Attention, ne vous réjouissez pas trop vite car des frais de condo peu élevés signifient souvent de douloureuses surprises lorsque viendra le temps d’effectuer des travaux majeurs.

Les membres du conseil d’administration de votre immeuble pourraient même être forcés de vous demander une cotisation spéciale lorsque surviendra un remplacement urgent (ex. : toiture). Une cotisation que vous pourriez avoir de la difficulté à assumer si cela n’était pas prévu dans votre budget.

Pour éviter cela, il faut payer des frais de condos réalistes, basés sur une évaluation faire par des spécialistes. Car il n’est pas facile pour un acheteur d’évaluer lui-même si les frais de condo qu’il aura à débourser sont suffisants ou le contraire. Le présent texte a pour but d’éclaircir la question et de fournir les informations essentielles à savoir.

La note d’information

Lors du processus d’achat d’un condo, la première étape pour le copropriétaire consiste à exiger du promoteur la note d’information. Lors de de la vente d’une unité de condo neuve par le promoteur, ce dernier ou son représentant doit, en effet, remettre à l’acheteur le contrat préliminaire (art. 1785 du Code Civil). La note d’information est comprise dans ce contrat. Elle est obligatoire pour tout ensemble comportant au moins 10 unités de logement (art. 1787 du Code Civil). Pour les ensembles de neuf unités et moins, l’avocat émérite Yves Joli-Cœur, spécialisé en copropriété, suggère d’exiger quand même de la part du promoteur d’obtenir l’équivalent des informations contenues dans ce document.

Ce document est essentiel pour permettre à l’acheteur de faire une transaction avisée (à l’article 1788 du Code civil, on donne le détail de ce que doit contenir la note d’information). On y trouve notamment le budget prévisionnel. Dans ce budget figure l’état des dettes, des recettes, des créances, des débours et les charges communes. Aux fins de ce texte, ce qui nous intéresse, c’est ce dernier point : les charges communes, aussi appelées, dans le langage populaire, les frais de condo.

Les charges communes détaillent les coûts liés à l’entretien de l’immeuble et le montant à réserver pour le Fonds de prévoyance (qui est le fonds servant à effectuer les travaux de remplacement et les réparations majeures). Tel que le précise l’article Frais de condo : investir pour l’avenir, ces deux postes budgétaires sont très différents et sont liés à des dépenses précises. L’information contenue dans la note donne donc une idée à l’acheteur du montant qu’il aura à payer mensuellement pour les charges communes.

La vigilance est de mise…

Cependant, il faut faire attention car il arrive souvent que les promoteurs sous-évaluent les frais de condo pour attirer les acheteurs. Ou encore qu’ils offrent aux acheteurs trois mois sans frais de condo, ce qui, selon M. Jolicoeur, est illégal. « Cela met ensuite le syndicat dans une situation financière difficile car cela représente un manque à gagner dans le budget alloué aux charges communes. » Il arrive aussi que les promoteurs ne paient pas les frais de condo pour les unités invendues. Un autre trou dans le budget.

Même lorsque le promoteur est de bonne foi, les charges communes peuvent être calculées de façon erronée. Ainsi, il arrive souvent que le montant des frais demandés soit calculé en fonction du nombre de pieds carrés occupés par le copropriétaire. Or, il est illégal de calculer les frais de condo uniquement de cette façon.

Dans le livre Achat et vente d’un condo tout ce qu’il faut savoir, l’auteur Yves Joli-Cœur admet toutefois que cette façon de faire peut être toléré et accepté, faute de mieux, car elle fait office d’indice de comparaison entre les projets.

Cependant, la façon juste de faire consiste à calculer les charges communes en fonction de la valeur relative de votre fraction de copropriété. Exemple, si la surface que vous occupez dans l’immeuble représente 4 % de la valeur relative du projet, votre participation aux charges communes devrait être aussi de 4 % dans le budget prévisionnel.

Autre point à considérer : les services. Plus il y a de services dans un ensemble de condos (ex. : piscine intérieure, gymnase, garage souterrain), plus le copropriétaire aura des frais de condo élevés. C’est normal et logique. Par exemple, un garage souterrain coûte plus cher à entretenir qu’un stationnement extérieur. Il y a le nettoyage et l’entretien de la dalle de béton à faire, les coûts de chauffage à prévoir, etc.

Encore là, comment l’acheteur peut-il déterminer si les frais de condo demandés sont suffisants? Me Joli-Coeur suggère d’examiner les charges qui sont demandées à un copropriétaire de condo d’un ensemble existant (ensemble qui a des dimensions similaires et des caractéristiques semblables au projet de l’acheteur : piscine, garage souterrain, etc).

Le notaire Christian Abboud qui travaille avec beaucoup de promoteurs immobiliers propose de vérifier la réputation du promoteur en faisant une recherche sur Internet (ex. : articles sur ses projets) et voir en même temps ses réalisations antérieures. Cette petite enquête sur le Web peut donner une idée de la réputation du promoteur et de la qualité de ses réalisations.
Une fausse perception

Certains acheteurs seraient portés à croire que dans le bâtiment neuf, les frais de condo devraient être moins élevés. Attention, prévient Me Joli-Cœur, cette croyance est fausse. Lors du démarrage du syndicat de copropriété d’un immeuble, il y a plusieurs tâches à accomplir. « On doit faire évaluer l’immeuble pour les assurances afin de connaître sa valeur de remplacement en cas de sinistre, on doit engager un ingénieur pour qu’il fasse la réception des parties communes (qui est une inspection qui vise à établir les défauts), on doit faire l’inventaire de la documentation juridique, ressembler tous les documents relatifs au bâtiment (plan de la ventilation, de la plomberie, d’architecture, etc), confectionner un plan d’entretien préventif et démarrer l’étude du Fonds de prévoyance. » Cette étude est très importante car c’est elle qui déterminera combien d’argent devra être mis de côté, mensuellement, par les copropriétaires pour permettre, dans les années qui suivent, la réalisation de travaux de remplacement des parties communes (ex. : changer les fenêtres) et les réparations majeures.

Le Fonds de prévoyance

L’étude sur le Fonds de prévoyance, bien qu’elle n’est pas obligatoire (elle pourrait l’être lors du dépôt d’un projet de loi sur la copropriété, prévu pour le début 2015), devrait démarrer dès le jour 1 de la copropriété, selon Me Joli-Cœur. La naissance de la copropriété survient dès la publication de la Déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec. « Plus les copropriétaires commencent tôt à réserver des montants d’argent pour le Fonds de prévoyance, plus ils s’assurent d’avoir des frais de condo stables et sans surprise, affirme Réjean Touchette, président de Cossette et Touchette, une firme spécialisée dans la production d’études de fonds de prévoyance, depuis 2007.

L’étude du fonds peut être faite soit par une firme spécialisée ou par une personne, membre du conseil d’administration qui a une expertise dans le domaine. “Les petits ensembles de condo ont tendance à ne pas vouloir dépenser de sous pour avoir une telle étude, mais les choses évoluent et les copropriétaires comprennent mieux aujourd’hui l’importance d’avoir un tel document,” affirme M. Touchette.

Combien d’argent devrait-on mettre en réserve dans ce fonds? L’article 1072 du Code civil mentionne au moins 5 % des charges communes. Le problème avec ce pourcentage, selon Me Joli-Cœur, c’est que plusieurs conseils d’administration de copropriétés ont pris ce chiffre comme une parole d’évangile et se sont contentés de réserver ce montant, pas plus. Or, plusieurs spécialistes jugent ce pourcentage largement insuffisant.

La majorité des spécialistes s’entendent pour dire que la mise de fonds devrait se situer entre 0,5 à 1 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Des gestionnaires prudents prendront même la peine de transférer le surplus du budget alloué aux dépenses d’entretien dans le fonds de prévoyance. On réduit ainsi les chances d’être forcé de demander aux copropriétaires une cotisation spéciale pour la réalisation de gros travaux urgents et imprévus.
Comment placer cet argent?

Il faut s’assurer de placer l’argent accumulé dans ce fonds judicieusement. Selon l’article 1071 du Code civil, le fonds doit être liquide et disponible à court terme. Donc, pas question de mettre cet argent dans des véhicules de placement fermé et encore moins à long terme. Un dépôt à terme pleinement garanti par l’Autorité des marchés financiers (AMF), par une banque ou une caisse répond à ces exigences. De plus, les sommes doivent être enregistrées au nom du syndicat des copropriétaires et détenues dans un compte distinct par un membre de l’Association des courtiers en valeurs mobilières.

Dès le début de la démarche, les gestionnaires doivent savoir que l’étude du Fonds devrait se limiter à une planification limitée à un horizon de 30 à 35 ans. « L’étude doit aussi être révisée tous les cinq ans, affirme M. Touchette. Certaines grosses copropriétés la révisent même toutes les années, question de se sécuriser. »
Des outils utiles pour les petites et moyennes copropriétés

Pour les petites ou moyennes copropriétés qui ne voudraient pas débourser les sous nécessaires à la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance, il est possible de télécharger gratuitement l’application de planification de remplacement d’immobilisations (APRI), logiciel développé par la SCHL. Une nouvelle version, mise à jour en 2014, est disponible sur le site. Cet outil rend possible la réalisation d’un plan de remplacement des immobilisations (PRI) permettant aux syndicats de copropriété de déterminer quels travaux de réparation et quels remplacements doivent être effectués, quand ils seront nécessaires et combien ils coûteront.

Une fois le PRI fait ou l’étude du fonds, le syndicat peut aussi se procurer un outil de gestion du fonds. Quelques entreprises offrent des logiciels Web à cette fin. C’est le cas de Solution Condos.com. Le logiciel de cette entreprise permet une gestion autonome (entièrement faite par le syndicat, qui permet de réaliser des économies en frais de gestion), une gestion à la carte (certains aspects sont gérés par le syndicat et d’autres sont laissés au soin de Solution Condos.com) ou une gestion entièrement faite par les experts de l’entreprise.

Existe-t-il des statistiques qui permettraient de déterminer le coût approximatif pour le remplacement ou la réparation majeure d’infrastructures communes telle qu’un toit, une piscine, un spa ou un stationnement souterrain? Des chiffres qui seraient valables pour des immeubles de taille comparable? Selon Réjean Touchette, cela n’existe pas. « Cependant, en étant que concepteur d’étude de fonds de prévoyance, on se fait souvent demander si de telles statistiques existent, dit-il. Nous avons donc convenu de travailler de concert avec le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) afin d’établir ces coûts et cela, dès cette année. Pour y arriver, nous allons amorcer cette tâche à partir des statistiques déjà disponibles que nous avons et qui proviennent de clients pour lesquels nous avons déjà travaillé. Il s’agit toutefois d’une tâche colossale puisque chaque immeuble a été conçu différemment, avec des matériaux agencés différemment.

Le même constat prévaut aussi pour les frais de condo et les coûts d’entretien reliés aux infrastructures communes d’un immeuble. Il n’existe pas encore de statistiques qui permettraient d’avoir une idée de ses coûts pour des immeubles de taille comparables. Concernant les coûts d’entretien, « nous travaillons toutefois à les estimer selon les catégories d’immeuble afin de faciliter la gestion pour les conseils d’administration de copropriétés, » affirme M. Touchette.

État de la situation

Dans les années 1970, le phénomène de l’habitation en copropriété a commencé à prendre de l’ampleur. L’absence de Fonds de prévoyance dans plusieurs ensembles mettait cependant en péril la pérennité du patrimoine immobilier. Il fallait intervenir. Un Groupe de travail sur la copropriété a donc été mis sur pied en 1979 (dans le cadre des travaux visant à réformer le Code civil) afin de proposer des améliorations à ce chapitre et à d’autres. En 1994, le nouveau Code civil recommandait alors aux syndicats de copropriétaires de créer un fonds de prévoyance. Les articles 1071 et 1072 du Code civil précisaient la marche à suivre et le pourcentage minimum des charges communes à réserver.

Cependant, comme le déplorent les auteurs du mémoire du RGCQ, l’intention du législateur de corriger les lacunes dans les ensembles de condos n’a pas été bien comprise par les copropriétaires. « Les dispositions actuelles du Code civil du Québec en matière de fonds de prévoyance pêchent par leur timidité et leur imprécision, de sorte que bien souvent, on s’en tient au strict minimum de 5 % des charges communes, ce qui est nettement insuffisant dans la majorité des cas, » peut-on lire dans le mémoire.

Un projet de loi, attendu pour le début de 2015, devait corriger cela. Deux ans plus tard, la situation stagne toujours. Selon la Chambre des notaires, ce document législatif devait s’inspirer des recommandations contenues dans le Rapport du comité consultatif sur la copropriété présenté au ministre de la Justice en janvier 2013.

Pour le fonds de prévoyance, on y mentionne notamment la nécessité de :

Préciser l’obligation du syndicat de constituer un fonds de prévoyance.
Fixer à un minimum de 0,5 % du coût de remplacement à neuf du bâtiment, le montant à placer dans le fonds de prévoyance annuellement. Ce montant serait exigé aux copropriétés dès le démarrage du syndicat et révisé suite aux résultats de l’étude sur le fonds de prévoyance.
– obliger le syndicat à faire une étude de fonds de prévoyance. Le montant obtenu grâce à l’étude serait celui que les copropriétaires devraient à mettre obligatoirement de côté pour le fonds.
Obliger le promoteur à inscrire au budget prévisionnel un montant réservé pour le fonds de prévoyance qui correspond soit au minimum requis par la loi ou encore au montant inscrit dans l’étude du fonds de prévoyance.
Permettre au syndicat de placer les sommes accumulées dans le fonds dans des véhicules de placements à plus long terme.

Pour les fonds alloués à l’entretien de l’immeuble, le rapport propose de :

Obliger le promoteur à fournir au nouveau conseil d’administration un carnet d’entretien du bâtiment. Un plan d’entretien est le point de départ d’un parc immobilier en santé car il a été constaté qu’un dollar investi en entretien fait économiser quatre dollars en remplacement. Pour les promoteurs moins outillés pour fournir ce document, le comité propose que celui-ci fournisse un formulaire ou un guide donnant l’information nécessaire ainsi qu’un ou des modèles à suivre.

Enfin, Me Jolicoeur espère que le projet de loi, tant attendu dans le milieu, sera déposé très prochainement. « Cela fait des années que le ministère de la Justice promet de corriger les lacunes législatives, dit-il. On est très en retard sur plusieurs provinces canadiennes à ce chapitre dont l’Ontario qui a mis à jour plusieurs fois sa législation relative à la copropriété, au cours des dernières années. »

Un sondage inquiétant…

Le sondage, mené par la firme Environics Research en octobre 2012, pour le compte de TD Canada Trust démontre qu’il y a de l’éducation à faire auprès des copropriétaires à propos des frais de condo. En effet, parmi les 152 propriétaires interrogés, 64 % disent qu’ils n’avaient pas compris, au moment de l’achat, que les frais de condo pouvaient grimper. Et 45 % des copropriétaires ont confié aux sondeurs qu’ils ne seraient pas capables de payer des frais de condo plus élevés

Source: Guidehabitation.ca, publié le 24 septembre 2017[:]